南方財(cái)經(jīng)全媒體見(jiàn)習(xí)記者王卓峰 實(shí)習(xí)生林鈺玨 東莞報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

8月4日晚，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房（含三限房、配建安居房）申購(gòu)資格條件的通知（征求意見(jiàn)稿）》，提出針對(duì)三限房承購(gòu)人所需符合的申購(gòu)資格進(jìn)行放寬。

近兩周以來(lái)，東莞密集出臺(tái)了取消大平層積分、產(chǎn)業(yè)工人入戶新政、刺激市場(chǎng)消費(fèi)等利好政策。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中央對(duì)樓市的定調(diào)發(fā)生重大變化，東莞的政策空間已經(jīng)打開(kāi)。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者了解到，7月東莞樓市行情依然持續(xù)探底，但受政策預(yù)期影響，市場(chǎng)已悄然出現(xiàn)波瀾：新房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)升溫的苗頭，部分二手業(yè)主也悄然調(diào)高了掛牌價(jià)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前東莞仍存在不少政策優(yōu)化空間，比如降低二套房首付比例、下調(diào)存量房貸利率、降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)、提高公積金貸款額度等，如若落地，將對(duì)樓市產(chǎn)生較大利好。

政策的暖風(fēng)下，東莞樓市泛起了隱隱波瀾。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)各方在靜待樓市新政，但二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)蠢蠢欲動(dòng)的氣息。松山湖一位地產(chǎn)中介稱，最近一周來(lái)，市場(chǎng)確實(shí)有活躍跡象，因?yàn)檎唢L(fēng)聲來(lái)咨詢購(gòu)房的客戶變多了。

在諸葛找房平臺(tái)上，1天內(nèi)有10多套房源出現(xiàn)了上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，主要集中在松山湖板塊。上述中介人士表示，最近市場(chǎng)有變化，到訪和成交量有上升的趨勢(shì)，部分業(yè)主有漲價(jià)行為，大多是試探性地將掛牌價(jià)調(diào)高10-20萬(wàn)元。

在他看來(lái)，目前市場(chǎng)處于政策窗口期，如果預(yù)期政策能落地，對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都將有積極影響。不過(guò)在此之前，漲價(jià)的業(yè)主大概率難成交。

從整體成交數(shù)據(jù)看，目前東莞二手房市場(chǎng)仍然下探。合富大數(shù)據(jù)顯示，7月東莞二手住宅網(wǎng)簽2174套，較6月的2757套，下滑了約21%。

相較之下，新房交易量下跌更為明顯。7月，東莞一手房成交1259套，相較于6月的1773套，環(huán)比下滑近3成。今年4月，東莞一手房整體網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比3月下降幅度高達(dá)32%，而進(jìn)入5月，雖然降幅有所收窄，但仍難止住跌勢(shì)，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。

從市場(chǎng)面來(lái)看，經(jīng)歷了6月年中沖刺后，7月迎來(lái)傳統(tǒng)淡季，東莞各大樓盤暖場(chǎng)活動(dòng)明顯減少、營(yíng)銷力度不足，僅松山湖、南城、虎門等區(qū)域的個(gè)別樓盤熱銷。甚至連上半年人頭涌涌、需要搖號(hào)排隊(duì)的豪宅樓盤也紛紛熄火，未見(jiàn)加推開(kāi)盤或熱銷的消息。

一家民營(yíng)房企東莞區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，過(guò)去一年，購(gòu)房者極其謹(jǐn)慎，年初東莞樓市積壓了大量需求，“1月底開(kāi)始，這部分需求開(kāi)始釋放，從二季度開(kāi)始就明顯感覺(jué)到了市場(chǎng)下行、人氣減弱，年中房企再?zèng)_刺一波，現(xiàn)在市場(chǎng)上的需求大部分都被消化了。”

也有因?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期不明朗，東莞不少樓盤都計(jì)劃將暑期的推貨節(jié)點(diǎn)延后至“金九銀十”。許多房企人士都在靜待政策“援手”，“現(xiàn)在該降價(jià)的也降了，該做的活動(dòng)也做了，但市場(chǎng)就是這樣。”

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者注意到，隨著近日東莞一系列利好政策出臺(tái)，新房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)向好的苗頭。合富大數(shù)據(jù)顯示，7月第四周（7月24日-7月30日），東莞新房單周成交量達(dá)到364套，環(huán)比上升約54%。

另外，房企推貨規(guī)模也有所回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月東莞有10盤取證推新，共推出1368套房源，其中7盤是在7月第四周備案，包括綠城桂語(yǔ)旗峰、三正鵬程上花園、瑧山境、松湖潤(rùn)府、莞月松湖等。

截至目前，東莞各項(xiàng)新政在市場(chǎng)末端激起的漣漪，仍未扭轉(zhuǎn)樓市庫(kù)存上升的走向。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從政策面盤活存量房，市場(chǎng)流動(dòng)性才有望得到有效恢復(fù)。

庫(kù)存新房是存量房之一。據(jù)東莞市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至6月底，東莞市新房庫(kù)存面積為448.67萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為38563套，按照過(guò)去12個(gè)月平均消化速度，去化時(shí)間高達(dá)14.14個(gè)月。

廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，“從政策角度而言，當(dāng)前東莞首套房首付已經(jīng)降到歷史最低的兩成首付，因此比較有效的對(duì)策是下調(diào)房貸利率，同時(shí)改善性住房換購(gòu)減免稅費(fèi)，都能有效降低購(gòu)房成本?！?/p>

以“降利率”為例，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月二線城市平均首套房貸利率為3.88%，二套房貸平均利率為4.81%。目前東莞房貸利率為首套4%、二套4.8%，對(duì)比二線城市平均房貸利率水平，仍有一定向下調(diào)整的空間。

存量房的另一種形式，則是二手房源。據(jù)市場(chǎng)人士透露，“置換需求”是東莞樓市另一股較大的購(gòu)房勢(shì)力，這部分買家通過(guò)“賣一買一”能夠拉動(dòng)換房頻率，促進(jìn)二手市場(chǎng)交易。

根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，當(dāng)前東莞二手房源掛牌量約為7.3萬(wàn)套；在諸葛找房上，該數(shù)據(jù)甚至高達(dá)約9.2萬(wàn)套。按東莞市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份東莞二手房成交量為2717套，即便按貝殼找房的數(shù)據(jù)計(jì)算，在沒(méi)有新增掛牌的情況下，去化時(shí)間也高達(dá)27個(gè)月。

黃韜認(rèn)為，目前東莞樓市剛需集中，換房人群龐大，降稅費(fèi)、降利率，都能夠改善預(yù)期并釋放需求。其中，落實(shí)存量房貸利率調(diào)整的政策，能夠?qū)Χ质袌?chǎng)帶來(lái)更多利好。

7月14日，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，央行表示：“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！?月1日召開(kāi)的央行、國(guó)家外匯管理局工作會(huì)議上，提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”的表述，由此前的“支持和鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)變至“指導(dǎo)”，這就意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面。

在地方層面上，8月3日，鄭州已經(jīng)打響存量房貸利率調(diào)整“第一槍”。而在廣州、常州等地，也出現(xiàn)通過(guò)協(xié)商調(diào)整利率的案例。

“這兩周確實(shí)有不少客戶咨詢存量房貸利率下調(diào)或房貸置換的問(wèn)題，但是我們沒(méi)有收到總行相關(guān)通知?！睎|莞一家股份制銀行客戶經(jīng)理表示，客戶正在觀望是否真的有政策落地，考慮是提前還房貸，還是變更房貸合同。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者還致電了東莞10多家主流銀行，均得到相似的回復(fù)。

根據(jù)一些老業(yè)主反映，其手上持有的房貸利率普遍在5.4%-6.2%之間。以一套總價(jià)300萬(wàn)元的房源為例，若按2成首付、利率6.2%的高位入手，與目前首套4.0%的利率相比（其余條件不變），每月的還款額多出約3300元，30年則多還約120萬(wàn)元，相當(dāng)于在東莞買一套核心城區(qū)新房的首付。

“如果二手房市場(chǎng)因持房成本高等因素而使購(gòu)房者失去信心，將直接影響新房的銷售。因?yàn)橐坏┙环浚路烤统蔀槎址??！秉S韜認(rèn)為，降低存量房貸款利率，降低持房成本，將使東莞二手房市場(chǎng)交易逐步恢復(fù)暢通，吸引更多購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，東莞樓市目前供求關(guān)系已出現(xiàn)了重大變化，包括二手房掛牌量激增、房?jī)r(jià)位于高點(diǎn)的預(yù)期增強(qiáng)、剛需新房去庫(kù)存壓力增大等，導(dǎo)致一二手房整體庫(kù)存激增。不過(guò)，東莞樓市情況較為復(fù)雜，有非常明顯的結(jié)構(gòu)差異問(wèn)題，未來(lái)購(gòu)房政策要基于這一點(diǎn)做出差異化處理。